O QUE É O CONTRATO DE GAVETA?
Primeiramente vamos falar sobre o contrato de gaveta , que vem a ser um contrato realizado entre o vendedor que contraiu financiamento do imóvel e de outro lado, o terceiro que adquiriu o imóvel.
O Vendedor nesse caso, permanece como o titular do imóvel, até que seja realizada a quitação de todo o procedimento de financiamento. Trata-se de um documento particular de compra e venda, que aliás, geralmente realizado sem qualquer garantia mínima. Além disso, o registro atestando a propriedade do comprador não é atualizado perante o Cartório de Registro de Imóveis.
COMO FUNCIONA ESSE CONTRATO
Por meio dessa transação, se faz a venda do bem para o vendedor. Porém, ele continua sendo o titular da relação contratual enquanto o financiamento não for totalmente quitado. Assim, o comprador é considerado um simples possuidor do bem, e, para o banco, o devedor é o primeiro comprador.
QUAIS SÃO OS RISCOS DESSE TIPO DE CONTRATO?
Apesar de ser uma prática que, à primeira vista, parece vantajosa, esse tipo de contrato envolve uma série de riscos para ambas as partes. Por isso, é bastante comum que ele seja objeto de litígios judiciais — muitas vezes, pelo proprietário anterior, já que, por força de lei, ele ainda mantém vínculos com o imóvel.
É comum encontrarmos negociações de compra e venda de imóveis formalizadas apenas por meio do contrato de gaveta. Isso acontece quando o imóvel não tem matrícula, o proprietário e o comprador buscam “economizar” com tributos, ou por existir algum tipo de restrição que impede a conclusão da escritura de compra e venda.
Existem diversas causas que levam as pessoas a negociarem dessa forma. O que poucos sabem são os riscos jurídicos associados ao uso desse tipo de documento sem que haja a realização de escritura posteriormente.
Para a legislação brasileira, um bem somente é realmente de quem o adquiriu quando efetivado o registro no cartório e pagos os impostos. Enquanto isso não é feito o proprietário do bem é o vendedor que ainda possua seu nome constante na matrícula. Independente de quantos anos ou contratos de gaveta foram feitos.
Para realizar o registro da nova propriedade é necessário analisar a matrícula, verificando a existência de eventuais averbações que impeçam a venda. Posteriormente, é preciso fazer a escritura pública de compra e venda, o recolhimento dos tributos incidentes sobre a operação e, finalmente, o registro da escritura na matrícula do imóvel.
A melhor maneira de se comprar um imóvel, é optar pela regularização da compra e venda com o registro no Cartório. Por isso, é importante que as partes estejam cientes desses perigos, para evitar cair em roubadas e diminuir eventuais prejuízos.
Vamos apontar alguns desses riscos tanto para o comprador, quanto para o vendedor. A título de exemplo, podemos afirmar, que se a parte adquirente vier a falecer, por exemplo, a sua família ficará desprotegida, já que o imóvel não poderá ser incluído no inventário.
Se, por outro lado, o vendedor falecer, o imóvel será, por direito, de seus herdeiros, e aí já viu no que pode dar...
Outra provável ocorrência é a venda do imóvel para terceira pessoa, já que não há registro comprovando que a propriedade tenha sido transferida pelo contrato de gaveta apto a impedir essa operação. Logo, o vendedor de má-fé poderá vender o bem para outros interessados. Trata-se de um tipo de golpe muito comum no segmento imobiliário.
Melhor não passar por isso, certo?
Mas não paramos por aqui, o vendedor do imóvel também está sujeito a uma série de perigos. Caso o comprador deixe de pagar as prestações, o vendedor poderá ter o seu nome incluído no SPC e SERASA, e o banco poderá executar a sua dívida contra ele.
Seguindo o raciocínio, caso o banco retome o bem ou este seja adquirido em leilão por um terceiro, mesmo assim, o vendedor continuará com o seu nome nos cadastros do banco, o que poderá inviabilizar a obtenção de crédito e a autorização de financiamentos e empréstimos.
VALIDADE JURÍDICA DO CONTRATO
Como já foi mencionado, esse contrato não tem o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. Geralmente, é feito apenas o reconhecimento de firma das partes. Ou seja, ele é um contrato não oficial, e a sua validade se restringe apenas às partes, comprador e vendedor.
Esses contratos não permitem o seu registro, pois, conforme a Lei 8.004/90, se exige a anuência da instituição financeira que fez o financiamento originário da compra do imóvel e a sua venda subsequente. O contrato de gaveta mascara uma situação irregular e ilegal. Como ele é considerado um documento não oficial, não tem validade jurídica, apenas um valor moral. O seu reconhecimento se restringe às partes. Por isso, elas precisam estar cientes do tipo de negócio que estão fazendo.
Os bancos responsáveis pelo financiamento de imóveis também entendem que o contrato de gaveta é um mecanismo irregular. Eles partem do entendimento de que o art. 1º da Lei n. 8.004/90, que estabelece que o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) deve transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, exige a formalização da venda e que ela seja realizada em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora. Olha o aborrecimento que isso ocasiona, como dito, melhor não passar por isso.
COMO ME PROTEGER?
Antes de comprar um imóvel é muito importante buscar o suporte de um advogado. Como quase nunca isso é feito, o que nos resta como profissionais do ramo é a orientação e a remediação da dor do cliente.
O profissional habilitado para isso não é o corretor de imóveis, e sim um advogado, que conhece as leis e os riscos desse tipo de negócio.
Aqui na Araújo Xavier Advocacia auxiliamos o cliente em todos os processos, desde a análise da matrícula até a elaboração da escritura, orientação quanto à parte tributária e posterior registro na matrícula do imóvel adquirido.
Como mencionei, a escritura pública de compra e venda é o documento capaz de transferir a propriedade do vendedor ao comprador. Sem esse documento, o risco é maior, pois não há uma prova pública de quem é proprietário do imóvel.
Imagine ainda, vou te dar um outro exemplo, que você compra um imóvel por contrato particular. Mesmo que a venda tenha acontecido, ela não se tornou “pública”. Então o vendedor do imóvel, que está com problemas na justiça, tem os seus bens penhorados. Ao fazer a pesquisa de bens no registro de imóveis, o imóvel que você comprou estará registrado em nome dele e, consequentemente, será feita a penhora do imóvel.
Assim, você corre o risco de perdê-lo, já que ele ainda está registrado no nome do proprietário anterior. Para tentar resolver a situação, será necessário contratar um advogado, se manifestar no processo que penhora o bem, e tentar reverter a decisão do juiz.
Outro problema comum é a existência de dívidas anteriores à compra no imóvel. O que isso significa? Imagine que o proprietário ofereceu o imóvel em questão como garantia de um empréstimo. Nesse caso, consta na matrícula uma averbação daquela dívida, informando que o bem está atrelado a ela.
Se você compra o imóvel sem analisar a matrícula, consequentemente, está assumindo a responsabilidade por aquela averbação. Assim, se o vendedor não cumprir com a sua obrigação, você corre o risco de perder o seu bem.
Em um momento como esse, não é passível de argumentação informar o desconhecimento acerca da dívida, já que as informações da matrícula são públicas e antes de comprar um imóvel, avaliar tal documento é premissa básica e obrigação das partes envolvidas.
Outro problema recorrente é descobrir que a pessoa que fez a venda e assinou o contrato, não é o verdadeiro proprietário do imóvel. Isso acontece quando as partes negociam sem o auxílio de advogados, e sem analisar a matrícula do bem em questão.
E o mais grave é que esse tipo de problema é difícil de ser resolvido, já que se caracteriza como um golpe e o comprador tem mínimas chances de garantir a propriedade, já que foi enganado pelo “suposto proprietário”.
Nesse caso, a alternativa é entrar com uma ação judicial, na tentativa de cobrar a devolução dos valores pagos na compra do imóvel. Como o verdadeiro proprietário não assinou documentos ou participou da venda, não é possível solicitar a transferência da propriedade.
Por isso, a atuação de um advogado durante a negociação é de extrema importância para regularizar o imóvel, já que ele terá condições de avaliar a regularidade do bem, antes da venda e oferecer todos as alternativas jurídicas para garantir que a compra ocorra sem maiores problemas.
Problemas envolvendo a compra de imóveis são muito comuns. Nesse tipo de situação, aquele ditado do “barato que sai caro” se aplica muito bem.
O escritório Araújo Xavier Advocacia, possuí grande experiência em Direito Imobiliário , por isso, temos plenas condições de auxiliar em toda a sua negociação, avaliando não só a regularidade do imóvel, mas também a situação do proprietário, e a possibilidade daquele bem ser vendido.
Dessa forma, se você tem um imóvel que não está devidamente escriturado, se fez um contrato de gaveta, ou realizou qualquer negociação sem o suporte de um advogado é interessante buscar informações e solicitar uma avaliação da situação jurídica do seu imóvel.
Além disso, se você está pensando em comprar sua casa própria e já tem negociações em andamento, não esqueça de nos contatar, onde ofereceremos todo o suporte legal e auxiliar durante as etapas da negociação: desde a análise dos documentos até o registro da escritura na matrícula do imóvel.
Que tal evitar problemas e dores de cabeça desnecessárias? Já diz o ditado “ melhor prevenir do que remediar”.
Entre em contato conosco, legalizamos também qualquer tipo de imóvel.
Araújo Xavier Advocacia direito para resultado
@araujoxavieradvocacia
